【以案释法】香坊区文政街办公房网络竞价拍卖案例解析

YIANSHIFA

香坊区文政街办公房

网络竞价拍卖案例解析

案情简介

2016年3月15日，哈尔滨产权交易中心及哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司（以下简称北方拍卖公司）发布资产转让拍卖公告，对香坊区文政街208号办公房进行网络竞价拍卖，参考建筑面积808.6平方米，拍卖底价609.8万元。2016年4月7日，闫某与北方拍卖公司签订拍卖成交确认书，内容为:拍卖人北方拍卖公司、买受人闫某，买受人于2016年3月31日在拍卖人动态报价大厅的拍卖会上，通过公开竞价成交香坊区文政街208号1-5层办公房产，成交价6，508，000元，佣金率5％，佣金325，400元，总金额683.34万元。拍卖人在拍卖前已经明示拍卖标的状况，声明拍卖标的存在的瑕疵买受人予以确认;买受人在提取成交拍卖物时，应对拍卖物进行认真验收，若对拍卖物有异议，应当场向拍卖入提出。合同签订后，闫某于同日分三次向北方拍卖公司汇入683.34万元(其中成交价款6，508，000元，佣金325，400元)，闫某全部履行了支付房款和佣金的义务。

某某检验所于2017年9月22日向北方拍卖公司出具情况说明一份，内容:“我单位原办公楼香坊区文政街208号的房子，在房地产部门登记注册建筑面积是808.6平方米，办公1-5层混合(产权证号:动字第00001667号)，登记日期为2001年6月13日。土地使用权证为:国用(1991)字第603号，颁发日期为1992年1月10日，土地使用面积为234平方米，次证注明(其中:建筑占地234平方米)，用途为住宅用地。2015年5月31日国有资产管理局委托挂牌拍卖，成交变更过户后出现了问题，原产权建筑面积与实际面积不符。原因是国有资产管理局确定该产权挂牌拍卖后，便摇号委托了评估作价单位进场评估作价。先后二次的评估作价，都没有认真按实际状况进行测量长宽高，而都是按房产证，土地证为依据订量作价。委托单位也没出现场核实复审，这是造成严重不符的主要原因。做为原产权使用方某某检验所，更是无权参与评估作价及话语权，只有按要求提供原始书证、物证。现缺少的原因是，我单位使用的香坊区文政街208号办公楼，原始在院内有一个附属房与主楼为一体的紧密相连，庭院改造时被拆除，是历史遗留的问题，而且房产、土地部门均都是备案登记的，而且颁发了房产证、土地证，是法律有效的产权。成交后，买方办理过户时，经过房产部门调档发现与产权不符，相差108.6平方米，原产权单位松花江地区畜牧局，主楼左面是畜牧局职工宿舍楼，右面是省汽配公司宿舍楼，主楼208号为界，是分开的二个单位，所以原松花江地区主办公楼界点处附属房及庭院，是历史的真实，后来因政策等原因，所以造成面积和实际不符。关于建筑面积的初步认定:一是依据房屋所有权证:哈房权证动字第000167号上面所写建筑面积是808.6平方米;二是依据哈尔滨市畜牧局《关于申请补办原松花江地区畜牧局畜牧兽医技术培训中心办公楼产权证明的函》(哈牧(办)字(1997)第109号文件上写实际建筑面积是700平方米;三是依据房地局开出的《黑龙江省非经营型统一收费票据》，事项为:违建登记费的数量是建筑面积108.64平方米，经过以上依据调査，本着实事求是的原则，我们初步认定:建筑面积108.64米的数量是不存在的，真实面积应该是700平方米，多收款项应该子以退回”。

某某检验所同时向北方拍卖公司提供附件1.哈尔滨市畜牧局《关于申请补办原松花江地区畜牧局畜牧兽医技术培训中心办公楼产权证明的函》。内容为:“在松哈合并中，原松花江地区畜牧局培训中心与哈尔滨市畜收局培训中心同时合并。两单位固定资产也随之合并到一起。其中原松花江地区畜牧局培训中心坐落在动力区文政街204号，建筑面积700平方米办公楼也合并到新的哈尔滨市畜牧局培训中心，合并后发现该楼没有办理产权手续，原因是当时松花江地区不归哈尔滨市管辖。松哈合并后，需理顺产权关系。现恳请市产权部门给予补办有关产权手续。”附件2.1997年12月26日哈尔滨市畜牧局交纳了108.64平方米的违建登记费2172.8元一张。现涉案房屋由闫某占有使用。

因是否退还购房款问题，闫某与某某检验所发生争议。

代理意见

律师代理闫某发表如下代理意见：

一、某某检验所应返还多收取的购房款874，064.8元。

2016年3月31日，闫某通过北方拍卖公司以650.8万元的价格成交该案涉房产，佣金额325400元，总金额684.34万元。根据该拍卖房产的房产证、资产评估报告、进场交易通知单、拍卖成交确认书，闫某一直以为该涉案房产的面积为808.6平方米，直至闫某变更过户经房产测量部门测量时才发现，产权登记建筑面积与实际面积不符，案涉房产的实际面积仅为700平方米，与拍卖公告载明的面积相差108.6平方米。闫某于2016年4月7日分三次向北方拍卖公司汇入683.34万元，全部履行了支付房款和佣金的义务。拍卖成交价为650.8万元，建筑面积为808.6平方米，拍卖单价为8048.47885元，因此某某检验所实际多收取不存在的108.6平方米的购房款874064.8元，某某检验所应依法返还多收取购房款874，064.8元。

二、某某检验所应向闫某支付占用多收取购房款期间的利息。

闫某于2016年4月7日分三次向北方拍卖公司汇入683.34万元，全部履行了支付房款和佣金的义务。某某检验所自2016年4月7日一直占有、使用该资金，因此某某检验所应以多收取购房款874，064.80元为基准，按中国人民银行同期贷款利率，从2016年4月7日计算至某某检验所实际返还房款日止支付利息。

三、某某检验所应赔偿闫某多支付的43，703.00元佣金和42，059.16元税费。

1、关于某某检验所赔偿闫某多支付43，703.00元佣金的问题。闫某按照建筑面积为808.6平方米、拍卖成交价为650.8万元的价格缴纳了325，400.00元佣金，按照房屋的实际面积700平方米，闫某应缴纳佣金281，696.76元，因此某某检验所应赔偿闫某多支付的佣金43，703.00元。

2、关于某某检验所赔偿闫某多支付42,059.16元税费的问题。闫某按照建筑面积为808.6平方米、拍卖成交价为650.8万元的价格缴纳了3254元印花税和309，904.76元契税，共计313，158.76元。按照房屋的实际面积700平方米，闫某应缴纳271，099.59元税费。因此，某某检验所应依法赔偿闫某多支付的税费42，059.16元。

判决结果

法院判决，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：

一、某某检验所于本判决生效后立即偿还闫某房屋差价874064.80元；

二、某某检验所于本判决生效后立即偿还闫某房屋税款差价42059.16元；

三、某某检验所于本判决生效后立即偿还闫某房屋佣金差价43703元；

案件受理费13398元，由某某检验所承担。

一审判决后，某某检验所上诉。

二审法院判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13398元，由某某检验所负担。

裁判文书

一审法院认为，闫某基于信赖，通过哈尔滨产权交易中心发布的资产转让拍卖公告参与涉案房产拍卖，经合法拍卖程序竞拍成功并付款，闫某全面履行了自己的合同义务，理应取得符合拍卖公告声明的房产。后闫某发现实际面积与证照记载面积不符，经询，系由于某某检验所作为涉案房产原产权人，未如实提供拍品信息，在明知涉案房产违建部分已经庭院改造被拆除的情况下，即不办理面积如实的证照，又不将实际情况作出说明，提供拍品信息错误，违背诚信原则，应承担违约责任并赔偿由此给闫某带来的损失，故闫某诉请有理，本院予以支持。现某某检验所承认涉案房产面积缺少，闫某所付款项已由相关财政部门收取的事实，但不能提出解决方案，系对合同违约责任的推诿，其辩解无理，某某检验所应返还闫某房屋面积差价款874064.80元(6508000元÷808.6平方米×108.6平方米)及占用期间的利息损失；返还所缴税款损失42059.16元，其中：印花税437.03元(3254元÷808.6平方米×108.6平方米)、契税41622.13元（309904.76元÷808.60平方米×108.6平方米）；返还佣金损失43703元（874064.80元÷808.60平方米×108.6平方米）。

二审中，当事人没有提交新证据。

二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。

二审法院认为:《中华人民共和国拍卖法》第二十七条规定“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”，第十八条第二款规定“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”，第六十一条规定“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿”，第四十条第一款规定“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”，本案中，某某检验所作为涉案房产原产权人，在委托拍卖过程中，有义务如实提供拍品信息。某某检验所在明知涉案房产违建部分已被拆除、房产实际面积与产权证登记面积不符的情况下，未将此种情况在委托拍卖时予以披露和说明，导致闫某竞买的房产与其支付的价款相差108.64平方米。某某检验所对此存在过错，一审判定其承担违约责任并赔偿损失并无不当，此为其一；其二，某某检验所上诉主张的公告内容即“拍卖成交后，如发现与参考建筑面积有出入，拍卖房产不退还，成交价款和买受佣金不做调整及退还”，其对此并未举示证据加以证明，而在闫某举示的刊登在报纸上的公告中亦无此内容。某某检验所在二审庭审后提交的材料中虽有此内容，但闫某表示并不知晓，且此内容“…与参考建筑面积有出入……”表明其在性质上应为瑕疵免责内容，而委托人某某检验所隐瞒涉案房产面积108.64平方米的情形显然不能仅仅认定为瑕疵方面的问题，因此，某某检验所以此为由主张应予免责不能成立。根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条第一款规定，买受人闫某未能按照约定取得拍卖标的，其有权要求委托人某某检验所承担违约责任，一审判决结果并无不当。

案例评析

某某检验所明知涉案房产的真实建筑面积与拍卖公告中的面积不符，却没有如实向拍卖公司和答辩人说明，存在过错。闫某基于对房产证登记信息的信赖，有理由相信涉案房产的建筑面积为808.60平方米，在拍卖时根本无从得知该房产的真实面积为700平方米。无论拍卖通告中是否说明拍卖成交价款和买受佣金不做调整及退还，该条款都无效，某某检验所应承担因其过错给闫某造成的损失。

结语与建议

拍卖方式是买卖活动的一种，其仍然要遵循买卖合同及其相关法律法规的规定，拍卖人不能以其制定的竞买须知、特别规定等格式条款内容来减轻其依法承担的义务。本案中拍卖时的参考建筑面积与房屋实际面积相差108.6平方米，严重损害了闫某的合法权益。不管通过何种方式购买房屋，在购买前都要清楚仔细地了解房屋情况，防止在购买后发生不必要的纠纷。

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